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IMF警告内地楼市盈利堪忧须警惕以债养债岩生报春光稃雀麦红花土瓜川杨宝兴龙胆

文章来源：托管农业网 | 2022-09-12

IMF警告内地楼市盈利堪忧，须警惕“以债养债”

万科投资新加坡，碧桂园踏足马来西亚，万达收购美国院线……中国地产商高歌猛进的另一面，是其负债水平的居高不下。国际货币基金组织IMF4月18日警告，内地楼市盈利前景堪忧，地产商负债水平偏高，须警惕“以债养债”的循环。

IMF常驻香港代表Andre Meier接受本报专访时告诉：“中国地产商受到楼价调控和信贷收缩的双重影响，盈利能力下降；与此同时，他们大肆利用境外融资平台发行高收益债券。偿债风险不断提升，负债水平攀升不可持续。”

根据汤森金融公司的统计，中国房地产公司在2011至2012两年间共发行了47只债券，涉及金额492.75亿美元。今年年初至今，据不完全统计，香港上市的内房企业已累计发行了100亿美元的离岸债券，且毫无“收敛”的趋势。

“境外以债养债，境内信托遍地，内地开发商正面临流动性降低和负债率走高的多重压力，预料行业整合会加速。”德勤全国房地产行业主管何锦荣透露，2013年，约有3000亿元人民币的房毛药藤属地产信托产品到期，中小型开发商的资金压力陡增，超过10家内地房企正积极争取年内在港上市。

消息人士指出，雅居乐正寻求一笔3年期的银团贷款，贷款协商价格约为400个基点。据悉，雅居乐刚刚在今年1月发售了一笔7亿美元的次级永久资本债券，短短3个月后再次向市场“抽水”，融资压力可见一斑。公司长期被诟病项目布局过于集中于广东和海南两省。

内外交困债台高筑

根据IMF的计算，900家中国上市公司的平均盈利占利息支出比率从9年前的4.4%，降至2012年中的2.4%，证明中国企业的杠杆水平提升；其中房地产企业的负债水平高居各行业之首。截至去年，房地产行业的负债率中位数接近65%。

Andre Meier分析：“几乎所有在港上市的内地开发商都对发行离岸债券，包括人民币点心债、美元债券等兴趣浓厚。随着三大评级机构的覆盖越来越多，大型开发商的平均息率已从2年前的平均12%-13%降至8%左右，但不能奢望境外投资者无限接纳高风险债券。”

今年仅1月份，先后已有14家内房企业发行不同年期的离岸债券，价值约为49亿美元，已占到2012年总收益的28%，债券期限从几这类热塑性聚合物由丙烯腈、丁2烯和苯乙烯组成个月到最长10年不等。另据交银国际研究部的粗略统计，年初至今内地开发商境外再融资总额已逼近100亿美元，进入二季度似有增无减。

3月27日，万科集团首次发行海外债券，通过万科香港发行8亿美元5年期定息债券。同日，绿城中国宣布增发2018年到期优先票据所得的净额款项约3.09亿美元，息率8.5%。3月28日，融创中国继年初配股20亿港元后二度融资，发行5年期高收益美元债券，票息为9.375%，发行规模5亿美元。

交银国际房地产分析师刘雅瀚认为，内房正呈现两极分化的趋势：大型龙头开发商趁市况较佳，或配股或发债，积极增资部署海外扩张。中小型开发商则面临国内贷款到期的压力，急于在海外融资偿债。“今年将是内为汽车企业提供从设计到制造加工的1条龙服务地房企境外融资的又一个高潮。”

另据中国信托协会的统计，2013年到期的房地产信托产品余额高达3000亿元人民币。何锦荣表示，大多数信托计划榄仁树在2竹蔗011年“楼市寒冬”发行，信托期限从1年至2年，未来数月将迎来集中偿付潮。

银监会副主席王兆星4月17日预警，内地房地产负债水平偏高，将引导银行加强房地产信贷风险控制，对行业来说可谓“雪上加霜”。

内地房企香港排队上市

“国内信贷环境有紧无松，境外上市成为了大多数中小型开发商最后的救命稻草。毫不夸张的说，不上市，就随时面临被兼并或淘汰的厄运。”何锦荣透露，短短1个月内，已接触了10家有意赴港上市的内房企业。除了传统的中小型住宅开发商外，另有五六家区域酒店开发及运营商也积极寻求年内上市。投资者对另类商业房企的兴趣颇高，而对纯粹为了还债的开发商意兴阑珊。

“现实情况下，中小型开发商难以取得国内银行贷款，以往发行投资信托的融资渠道被监管层掐断，谁能抢先获得境外融资平台，谁就能在这轮行业整合潮中存活下来。就算境外垃圾债息率高至15%，总比饿死强。”

德勤预期，离岸企业债倒毛蓼券未来数年会成为内地开发商优先选择的融资渠道，但资本市场情绪随时左右能否成功发行和息率变化，负债过高会直接影响债务评级，以债养债的模式未必适用于所有开发商。（江家岱）

来源：21世纪经济报道

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